在現(xiàn)行的經(jīng)濟指標當中，房地產(chǎn)的因素沒有得到應有的體現(xiàn)。如果在城鎮(zhèn)化過程中把房地產(chǎn)作為先行發(fā)展指數(shù)，也許會有助于維持更平和的心態(tài)。

　　一線城市群目前正成為中國中高收入人群的追逐之地，而某些三、四線城市群人口流失，經(jīng)濟低迷，房價回落。人口流動和城鎮(zhèn)化過程形成了新的特大城市群，而根據(jù)流入地區(qū)特點的不同，房地產(chǎn)市場的情況截然不同。

　　人口主要流入東部地區(qū)。根據(jù)今年10月27日《觀察者網(wǎng)》發(fā)表的《“逃離北上廣”成傳說：上海5年流入500余萬人口》的文章，上海2009年常住人口1921萬，2014年底為2425萬。排名第二的是北京，5年流入人口396萬，第三位是天津，5年流入人口288萬，廣州、東莞、深圳位列四、五、六位，流入人口分別為275萬、199萬、186萬。考慮到許多常住半年以上的人口并不登記，流入人口比官方統(tǒng)計的應該還要多。

　　35個城市中，人口流入超過100萬的有13個，京津冀、珠三角、長三角三大都市圈占了8個。這與房地產(chǎn)價格企穩(wěn)的地域分布基本吻合。2014年GDP顯示經(jīng)濟進入轉型期，房地產(chǎn)從一線城市到核心城市逐步復蘇，而非全面復蘇。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70個大中城市房價指數(shù)顯示，與去年同月相比，房價上漲的城市有21個，深圳同比增速居首位，上海、北京、廣州緊隨其后。前十名還包括南京、廈門、杭州、武漢、寧波、鄭州，囊括主要二線核心城市。同比下降的城市達到49個，跌幅前十名全部為三、四線城市，其中跌幅最大的三個城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5.0%。

　　在城鎮(zhèn)化過程中會出現(xiàn)特大型城市群。中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任楊偉民近日介紹，在“十三五”期間，我國將加速發(fā)展一批中心城市，承擔全國性的功能，形成經(jīng)濟發(fā)展新的增長節(jié)點。珠三角、長三角、京津冀發(fā)展空間趨于飽和，新的中心城市重點將在東北、中原、成渝等幾大城市群培育和發(fā)展，再造若干個珠三角、長三角、京津冀，形成經(jīng)濟增長新節(jié)點。

　　北京、上海周邊有區(qū)域性核心城市天津、蘇州等，還有更多的衛(wèi)星城通過軌道交通連接為一體，已有百萬人口聚集在燕郊、昆山等地。大流轉中的人口首選資源聚集之地，而后是衛(wèi)星城，再然后是當?shù)氐暮诵某鞘?，最后才是其他地區(qū)。從目前中國的發(fā)展態(tài)勢看，所謂的逃離北上廣，絕大部分是嘴上說說而已。

　　所有城市的房地產(chǎn)限制措施都有可能取消。12月18日召開的中央經(jīng)濟工作會議表示，將努力化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫存，推動地產(chǎn)商整合，鼓勵改變營銷策略。同時，將鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價以去庫存，并表示過時的房地產(chǎn)市場限制措施應予以撤銷，將幫助農(nóng)村居民在城市定居置業(yè)。保守估計，除特大城市，以后的樓市限制措施將全部取消。

　　無論怎么就地安置居民、各城市均衡發(fā)展，但市場化的規(guī)律不會變，機會和資源在哪里，人口就會集中在哪里，尤其是具備消費能力的群體就會聚集在哪里。

　　一些人口流入的大城市，房地產(chǎn)依然保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆發(fā)式增長。這或者因為高消費、有購買能力的人群進入不足，或與房地產(chǎn)庫存較大相關。另一些城市則是由于區(qū)域整體流出。如長春有16萬人流入，但整個東北地區(qū)是人口流出地，長春的人口流入不是全國范圍內(nèi)的流動，而是周邊人口流入到當?shù)卮蟪鞘械倪^程，這不足以消化龐大的庫存。

　　中國的城市群正在孵化，優(yōu)質(zhì)的城市群吸收人口以及更多的公共資源，普通城市或可能成為區(qū)域中心，中小城市正在被吸納，這是大重組、大分化的過程。