導(dǎo)語(yǔ)：伴隨不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在石家莊市有條不紊推進(jìn)，一些住宅業(yè)主擔(dān)心，新證書(shū)將土地及地上建筑物的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一登記，使得房屋產(chǎn)權(quán)和土地一樣，只是擁有70年的“使用期限”，沒(méi)有所有權(quán)。真的是這樣嗎?

　　注意：70年是指土地使用期限不是房屋所有權(quán)期限

　　拿到“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)”的市民，會(huì)發(fā)現(xiàn)比舊版房產(chǎn)證新增加了“使用期限”。這是什么意思呢?在70年使用期滿(mǎn)后，花錢(qián)購(gòu)房置業(yè)的他們會(huì)不會(huì)面臨“業(yè)主變房客”的尷尬?

　　首先，我們要先弄清楚70年的產(chǎn)權(quán)是指什么權(quán)利。其實(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。也就是說(shuō)，你的房子是你的私人財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)始終屬于你，但房子下面的土地你只有使用權(quán)，且這個(gè)權(quán)利國(guó)家給你設(shè)定了一個(gè)期限。

　　對(duì)此，石家莊市國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)人士24日解釋?zhuān)?ldquo;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)”上的“使用期限”不是指房屋的所有權(quán)期限，而是指土地使用權(quán)和海域使用權(quán)的期限，使用權(quán)有期限，而所有權(quán)無(wú)期限，兩權(quán)分離。該工作人員舉例說(shuō)，房屋所有權(quán)本身不存在期限問(wèn)題。如果房屋的產(chǎn)權(quán)到期后，假如房子還在，那么房子仍然歸該業(yè)主所有。房屋產(chǎn)權(quán)是指房子所占土地的使用權(quán)，而不是房子本身的所有權(quán)。

　　該人士表示，“使用期限”這項(xiàng)注明后可以更好地保護(hù)公眾的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，更有利于保障交易安全，便于在轉(zhuǎn)讓或抵押等交易活動(dòng)中依法保障權(quán)益。

　　土地使用權(quán)按用途確定期限

　　“房屋用途不同，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)使用期限也有差異”，該人士表示，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)年限是按照用途確定期限的。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)，出讓最高年限分為幾檔：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。而劃撥用地?zé)o使用年限。

　　對(duì)于土地使用權(quán)的期限，其信息主要來(lái)源于申請(qǐng)人提交的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、批準(zhǔn)用地文件等權(quán)屬來(lái)源材料，這些材料是確定土地使用權(quán)期限的依據(jù)。

　　其他諸如經(jīng)濟(jì)適用房等類(lèi)型房產(chǎn)的使用期限如何界定，也備受關(guān)注。不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)人士解釋說(shuō)，按照有關(guān)規(guī)定：已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃拔土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計(jì)算土地出讓年期，確定出讓土地使用權(quán)截止日。此后其它各套房屋上市時(shí)，其土地出讓年期相應(yīng)縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權(quán)保持相同的截止日。土地出讓年期可根據(jù)各地具體情況確定，但最高不超過(guò)70年。

　　其實(shí)70年還會(huì)縮水

　　與此同時(shí)，另一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，很少有購(gòu)房者真正能“享受”到全部70年權(quán)益的。因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓給開(kāi)發(fā)商起開(kāi)始計(jì)算的。由于施工期等客觀(guān)原因的存在，現(xiàn)在市面上在售的商品房產(chǎn)權(quán)普遍縮水1-3年，更有甚者縮水10年以上。

　　按照我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》的規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為50到100年。然而，現(xiàn)實(shí)生活中，我國(guó)很多建筑的實(shí)際壽命與設(shè)計(jì)通則的要求有相當(dāng)大的距離。按照業(yè)內(nèi)知道的情況，我國(guó)住宅平均壽命大概是36年左右。

　　2010年，住建部副部長(zhǎng)仇保興在第六屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上說(shuō)：“我國(guó)是每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，卻只能持續(xù)25—30年。”所以你的房子能否堅(jiān)持70年還是一個(gè)問(wèn)題。

　　土地到期了還可以續(xù)辦

　　不動(dòng)產(chǎn)到了“使用期限”之后是否還屬于自己?自家房子居住期滿(mǎn)后，以后的使用權(quán)會(huì)不會(huì)發(fā)生變化?

　　對(duì)此，國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)人士解釋說(shuō)，按照《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并交付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

　　具體怎么執(zhí)行呢?

　　1、延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類(lèi)的土地出讓金的價(jià)格，類(lèi)似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。

　　2、根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家收回土地和地上建筑物的。對(duì)業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，用類(lèi)似拆遷安置的辦法解決。

　　不管是40年、50年還是70年，都有到期的時(shí)候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。